大拐点来临！未来楼市或将迎来慢牛，刚需的利好来了

作者：六土 来源：功夫财经

　　2020年的全国楼市，最值得关注的不是一线的启动，也不是二、三线的冷却，更不是长三角珠三角四线、五线的补涨，而是整体楼市的拐点已经出现。

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　　拐点

　　转折点出现在7月24日高规格房地产工作座谈会之后，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙十城市的主要领导和住建局领导参加。从这次会议开始，楼市的风向发生了根本性变化。

　　8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门以及部分房地产企业参加会议。

　　会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三条红线”。

　　

　　1）房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

　　2）房企的净负债率不得大于100%；3.房企的“现金短债比”小于1 。

　　此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

　　8月26日国家召开部分城市房地产工作会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市派代表参与,而以上城市无一例外都是今年以来涨幅不小的城市。

　　此后，两次会议所涉及的城市，除了一线的京沪穗、以及房价并未上涨的长沙外，其余城市全部在国庆节前出台了楼市的调控政策，部分城市收紧的力度很大。

　　这些调控包括了限购、限售、限房价竞地价、调整增值税、提高首付比例等方面的内容。

　　9月28日，多家媒体报道，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。

　　随后部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张，已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度。

　　可以看出，经过一系列的调控，政策已经从资格端、税费端、贷款端、土地端，拓展到企业和个人的金融端全面收紧，尤其是金融端的收紧更是首次出现。宏观地看，房地产市场的拐点已现。

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　　真相

　　这么密集的政策，是不是说明未来房地产市场会一蹶不振，从此走向全面的衰退？

　　答案恰恰相反，全面调控的背后，是对房地产市场的呵护。

　　先看看7月24日会议定的主基调。

　　“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”“坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发”“采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展”。

　　这几段话可以说确定了楼市的顶层设计，其核心并不是要打压，而是三“稳”“平稳健康”。

　　

　　可以理解为要防止涨，更要防止跌，为什么？因为房产对于中国经济的重要性不言而喻，这里面包括货币锚定、土地财政等等，同时事关全民资产的稳定和银行负债的安全，这些在我的文章里多次涉及，就不赘述了。

　　因为要“稳”，所以有了“因城施策”“一城一策”，徐州市甚至试行一区一策。

　　因为要“稳”，所以长春的政策“购买二套商品住房最低首付比例不得低于40%”，可以对比的是很多省会甚至部分三线城市二贷首付5成；

　　唐山的政策“对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款”，说明全款即可购买三套甚至更多；银川的政策“首套房首付款比例不低于20%”，成为首个明确可以2成首付购房的城市。

　　

　　因为要“稳”，所以房企“三条红线”的最后期限原本市场预期为明年年底，实际上是2023年6月30为截止，房企有了足够的调整时间。

　　楼市成为了“上有限制 下有托底”的“慢牛市”---“牛”可以，但是要慢；局部不牛也不要紧，但是不会“熊”。

　　在这种“慢牛市”下，投资人应该怎么去调整心态和策略成为未来一段时期楼市投资要重点研究的。

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　　策略

　　“慢牛市”的投资策略：

　　一、未来的楼市政策越来越有利于第一次置业的、长期居住在当地的刚需人群。所以，成为刚需人群是进入一个城市投资最佳身份。

　　二、成为刚需人群最有效模式就是成为当地人。由于人才政策和户籍政策的放松，户口的迁移并不是一件太难的事情，尤其对于受过高等教育的群体，户口的不断迁徙会成为这类投资人的常态，也是最优状态。可能只有京沪户籍的人群不便离开。

　　三、入户虽然容易，但是获取资格可能越来越难，政策的收紧一个方向就是户籍年限与社保年限的搭配，在越来越讲究法治的今天，想绕开越来越难。

　　四、社保和个税会成为常见地合法合理取得资格的模式，但是由于个税申报和全国社保联网，前者成本不断攀升，后者存在关闭的概率、虽然并不大。

　　五、未来制约大家的其实是贷款资格的获取，首次贷款请用在强二线以上城市，无论你居住在哪里，否则大概率后悔。

　　六、由于顶层设计的存在，慢牛市的一大特征是大行情是由许多散乱的脉冲式小行情组成，例如前半年上涨，年中调控，后半年收缩，很多主流城市可能将会出现。

　　

　　七、潮水退去，才能分出谁在裸泳。当大牛市、快牛市、普涨牛市不再出现，你会发现各类分化成为主流，城市分化、区域分化、楼盘分化、户型分化将在全国不断上演。请记住上涨重势、横盘重质。

　　八、由于分化的存在，选筹越来越难，越来越需要聚焦于区域甚至楼盘。过江龙折损会越来越明显。

　　九、脉冲行情导致上涨不再那么充分，高杠杆成本的消化需要更多的时间，精算成本会比过去更为重要。

　　十、前九个是我不加思索就写出来，但是为了十全十美，我绞尽脑汁凑了最后一个最有价值的。当慢牛市成为主旋律，投资人也一定要让心慢下来，凡是与“快”有关的思维、方法、筹码、模式都要谨慎，“财不入急门”这个老话会在楼市又一次应验。

　　未来已来，且不同以往！

　　未来政策趋同，上海限售，离婚追溯、法拍需要资格都是可以期待的。广州豪宅税认总价等政策也是可能出台的。