＂三道红线＂终结地产金融红利 还债的钱从哪里来？

（原标题：“三道红线”终结地产金融红利：房企怎么办？还债的钱从哪里来？）

以“三道红线”为核心内容的房企融资新规

已然开始搅动整个行业

甚至被房企大佬视为一项

将要改变行业逻辑的监管政策

图/视觉中国

“三道红线”终结地产金融红利

本刊记者/陈惟杉

发于2020.11.2总第970期《中国新闻周刊》

“金九银十”本是房企销售旺季，但今年8月中下旬以来，房地产圈人心浮动，这始于8月20日住建部与央行召开的重点房地产企业座谈会，在官方关于座谈会的通报中，首次提及“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”（下称“房企融资新规”）。

“十一”假期过后，一周之内，央行官员两度提及房企融资新规，央行金融市场司副司长彭立峰直言，新规的目的之一是“矫正一些企业盲目扩张的经营行为”。尽管有房企表示仍未看到正式文件，但这以“三道红线”为核心内容的房企融资新规已然开始搅动整个行业，甚至被房企大佬视为一项将要改变行业逻辑的监管政策。

“三道红线”

房企融资新规的提法在8月20日首次进入公众视野后，央行副行长潘功胜曾介绍，它是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。

房地产金融审慎管理自2018年2月央行工作会议提出后，被监管层在不同场合反复提及，但始终没有言明具体内容。而据潘功胜在10月21日透露，房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重这三项宏观审慎政策工具的文件已制定完毕，将寻找合适时间窗口逐步实施。

房企融资新规的酝酿时间近两年，内容尚未正式发布，但其已被市场解读为“三道红线”，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70％、净负债率不得大于100％、现金短债比不小于1。根据“踩线”条数，房企被分为“红橙黄绿”四档，“红档”房企为“三道红线”均踩，依此类推，“绿档”房企没有踩中任何一条“红线”，四档房企的年度有息负债增速上限也被依次设定为0、5％、10％和15％，“红档”房企将不能新增有息负债。

房企融资新规的提法首次出现时正是上市房企密集召开中期业绩会的时段，尽管一些房企管理层表示，“细则没有出台”“尚未看到正式文件”，但仍将财务指标与“三道红线”对标。有上市房企管理层人士告诉《中国新闻周刊》，公司并未参加座谈会，但“三道红线”在业内流传后，公司内部就要求今年各项财务指标按照“红线”的要求控制，“还没听说如果不能在一定时间内达标会面临怎样的处罚”。

根据央行官员在9月与10月的两次表态，房企融资新规的适用范围将“稳步扩大”。有房地产业内人士告诉《中国新闻周刊》，新规未来应该适用于销售额位列前二百、前五百这样的“重点房企”，“即使没有‘红线’约束，一些小开发商现在融资已经很难。”而有参加座谈会的房企已经给出“达标”时间表，融创中国管理层就表示，争取三年达到要求。

对标“三道红线”，房企的“达标”情况如何？据中证鹏元对201家发债样本房企进行统计，从2019年底数据来看，样本房企剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比三项指标的中位数分别为70％、71.4％和1.29，可见“三道红线”划定的标准基本上与这201家房企中位水平相当，这也意味其中至少半数房企无法做到“不踩红线”。

“在‘三道红线’的监管要求下，比较危险的是那些负债率高，且拥有大量持有型资产的民营房企。”前述上市房企管理层人士告诉《中国新闻周刊》，国资委一直对央企的资产负债率设有红线，如果踩线就会在年度考核中被扣分，影响企业评级，因此公司财务一直较为稳健。

“中海、华润等央企房地产公司的融资成本甚至与理财产品利率相当，可以低至3％、4％，利率由市场根据对风险的判断确定，相比之下，一些头部民营房企的融资成本高达13％～15％。”他说，“说明这些企业在不断加杠杆，如果金融机构继续对其放贷，利率越来越高，债务越滚越多，是一种恶性循环。”

“过去对于房地产金融的一些监管说好听点是模糊不清，说难听点就是规则可以随意改动，这次算是对哪些房企的融资将会受限有了明确指标。”前述房地产业内人士告诉记者，“如果‘红档’房企不能新增有息负债，所受影响比较大。”

龙湖集团管理层在今年的中期业绩会上就表示，今年国家在很多动作上把以前的一些窗口指导慢慢形成一个可以操作的、清晰的指导依据。

“靴子”落地，房企融资所受影响在9月便已显现。同策研究院于10月12日发布的数据显示，40家典型上市房企9月融资总额为402.14亿元，环比下降51.41％，为今年以来月度最低水平。表面上看，房企能借到的钱变少了，但深层次改变的是整个行业的游戏规则。

终结地产金融红利

“一些地方的房地产价格开始反弹，金融资源有可能再次向高风险领域集中。”今年8月，银保监会主席郭树清在《求是》撰文提醒称，房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”。

“我们几年前就觉得应该是这种趋势，只是不能确定什么时候政府会来公布这样的政策。” 9月末，万科董事会主席郁亮在谈及“三道红线”时表示，因为房地产业里金融的比重越来越高，金融资源被过多占用，这对经济而言不是好事，到一定程度，国家一定会采取措施。不到一个月之后，郁亮再度谈及“三道红线”时称，这反映出国家不希望房地产行业占用过多金融资源，行业将从国家支柱产业回归到普通行业。

房地产业占用金融资源的情况如何？《2020年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，截至2020年上半年，金融机构各项贷款余额165.2万亿元，其中房地产贷款余额47.4万亿元。从新增贷款量来看，几乎每增加4元贷款，就有1元流向房地产。尽管在47.4万亿元贷款余额中，个人住房贷款超过30万亿元，房地产开发贷款为11.97万亿元，占比约四分之一，但这只是房企有息负债的一角。

有房企融资部门人士向《中国新闻周刊》介绍，从房企融资渠道来看，集团公司多通过债券融资，如今年1到7月，房企境内发债累计净融资规模超过1400亿元，较去年同期不到100亿元大幅增长。而具体到项目公司，除了开发贷款这样的标准贷款，还有其他非标贷款，常见的就是信托公司通过银行向房企发放委托贷款，“一般是一对一定向谈，利率可以达到7％～9％。”